„Die Frage ist, wie eng die Politik den Rahmen setzt“

„Die Frage ist, wie eng die Politik den Rahmen setzt“

Von Viktoria Penz

Justin Kadi ist Universitätsassistent im Fachbereich Finanzwissenschaft und Infrastruktur an der TU in Wien. Er beschäftigt sich unter anderem mit Wohnungspolitik, Gentrifizierung und städtischer Ungleichheit. Viktoria Penz sprach mit ihm über den Wiener Wohnungsmarkt, den Einfluss von Airbnb auf diesen und die Nähe der ÖVP zur Immobilienbranche.

Herr Kadi, 2017 haben Sie einen Bericht zu Airbnb in Wien veröffentlicht. Was waren die zentralen Ergebnisse?

Wir wollten uns ansehen, welche Rolle Airbnb in Wien überhaupt spielt. Airbnb bewirbt sein Service mit der Idee von „Home-Sharing“: Man hat ein freies Zimmer in der Wohnung und vermietet dieses kurzzeitig an TouristInnen. Einer der Befunde unserer Studie ist, dass diese Idee der „Sharing Economy“ nur teilweise eine Rolle spielt. Ein gewichtiger Teil der Angebote stammt von EigentümerInnen, die Wohnungen dauerhaft an TouristInnen vermieten, also reguläre Wohnungen in dauerhafte Ferienwohnungen umwandeln. Damit geht Wohnraum verloren und Airbnb hat Auswirkungen auf den Wohnmarkt. 70 Prozent der Angebote sind ganze Unterkünfte, von diesen werden 40 Prozent dauerhaft vermietet. Von den gesamt circa 8.000 Unterkünften werden also 2.000 dauerhaft vermietet. Der spannende Punkt dabei ist, wie sich diese Dynamik über die Stadt verteilt. In Wien gibt es ca. 920.000 Hauptwohnsitzwohnungen; 2.000 Wohnungen, die dem Markt dauerhaft entzogen werden, ist also ein sehr kleiner Anteil. Die stadtweite Verteilung von Airbnb-Angeboten ist aber extrem ungleich: Am Karmelitermarkt, dem Freihausviertel und am Spittelberg gibt es die meisten dauerhaft vermieteten Wohnungen, zum Teil sind das im Umkreis von 500 Metern 100 Wohnungen. In allen drei Grätzeln sind die Mieten ohnehin schon relativ hoch, und man kann davon ausgehen, dass Airbnb sich weiter auf die Mieten auswirken wird. Der wesentliche Motor dieser Entwicklung ist, dass man unter den derzeitigen mietrechtlichen Regelungen mit Airbnb mit vielen Wohnungen wesentlich mehr verdienen kann, als mit regulärer Vermietung.

Im internationalen Vergleich steht aber Wien noch gut da – ist Airbnb trotzdem ein Kernthema der Wohnungspolitik?

Nein, aber es ist mit Sicherheit einer von mehreren Gründen, warum preiswerter Wohnraum aktuell verloren geht. Ein anderer ist, dass Wohnungen immer öfter nur befristet vermietet werden und dann regelmäßig der Mietzins erhöht wird. Der Gebäudeabriss war zuletzt ein weiterer Mechanismus. Hinter all dem steht, dass momentan viel Kapital vorhanden ist, das auf der Suche nach hohen Renditen auf den Wohnungsmarkt fließt. Das führt zu Problemen. Denn hohe Renditeerwartungen führen zu steigenden Preisen und Mieten und erschweren es Menschen, preiswerten Wohnraum zu finden. Ein Teil der Veränderung ist, dass mit dem Kapital auch neue AkteurInnen auf den Markt kommen, die aggressivere Bewirtschaftungsstrategien verfolgen. In Wien zeigt sich das insbesondere am privaten Mietwohnungsmarkt. Der ist traditionell sehr kleinteilig strukturiert, typisch wäre zum Beispiel eine Familie, die ein Mietzinshaus vermietet. Die Eigentümer haben hier häufig eine langfristige Bewirtschaftungsstrategie, die nicht auf kurzfristige, hohe Renditen abziehen. Mit den neuen, finanzmarktnahen AkteurInnen ändert sich das: Man kauft ein Zinshaus auf, wird die MieterInnen los und verkauft das Haus weiter, oder man verdrängt MieterInnen mit günstigen Altmietverträgen und vermietet zu sehr viel teureren Konditionen. Oder, wie es bis vor Kurzem häufig passiert ist, man kauft ein Haus und reißt es ab, um im Anschluss einen Neubau zu bauen, in dem höhere Mieten verlangt werden können. Die Parameter verschieben sich, viel Geld strömt auf den Markt und die Preise und Mieten steigen. Es wird darauf ankommen, wie sich die regulative Situation entwickelt und ob für InvestorInnen Schlupflöcher erhalten bleiben, um hohe Renditen zu erhalten. Die Gebäudeabrisse, aber zuletzt auch die schleichende Privatisierung von gemeinnützigen Bauträgern sind solche Schlupflöcher. Die Frage ist, wie eng die Politik den Rahmen setzt, um solche Dinge zu verhindern. Man hat ja einen Hebel in der Hand und ist demgegenüber nicht hilflos. Die Frage ist also, inwiefern die Politik bereit ist, einzugreifen, um den Einfluss vom Finanzkapital am Wohnungsmarkt einzudämmen und preiswerten Wohnraum zu erhalten.

Welche weiteren Entwicklungen erwarten uns in den nächsten Jahren auf dem Wiener Wohnungsmarkt? Wohin gehen die Tendenzen für Menschen mit wenig Geld?

Grundsätzlich kann man sagen, dass in Wien und auch in Österreich der Einkommensanteil, den Haushalte für das Wohnen aufwenden, im Vergleich zu anderen Ländern noch moderat ist. In den letzten zehn Jahren hat sich dieser Anteil aber stark erhöht. Um nur eine Zahl zu nennen: 2005 betrug in Wien der durchschnittliche Einkommensaufwand für das Wohnen 16 Prozent, 2012 bereits 25 Prozent. Auch wenn das nur ein Durchschnittswert ist, zeigt diese Entwicklung ganz klar, dass immer mehr Geld fürs Wohnen aufgebracht werden muss. Ein zweiter Punkt ist, dass die Wohnkostenbelastung sozial sehr ungleich verteilt ist. Haushalte mit niedrigem Einkommen müssen einen sehr viel höheren Anteil ihres Gehaltes für das Wohnen aufwenden, als Haushalte mit mittlerem oder hohem Einkommen.

Wird von politischer Seite etwas dafür getan, diese Schichten zu entlasten?

Um die Frage zu beantworten, muss man sich zuvor ansehen, wo das eigentliche Problem liegt. Einerseits stehen wir in den letzten Jahren vor dem Problem, dass der preiswerte Wohnraum nicht adäquat mit dem Bedarf daran mitwächst. Die Wohnungskosten steigen stark, insbesondere am privaten Mietwohnungsmarkt. Dieser Sektor hatte in Wien lange Zeit de facto eine soziale Rolle und war im Gegensatz zum sozialen Wohnbau mit seinen Wartelisten und Vormerkgründen relativ leicht zugänglich. In den letzten 20 Jahren hat sich der Sektor allerdings von einem Niedrigpreissektor zu einem qualitativen Hochpreissektor gewandelt und damit seine soziale Rolle zunehmend verloren. Der zweite wesentliche Faktor ist die Einkommensentwicklung, die in den letzten zehn Jahren nicht mit den Wohnkosten Schritt halten konnten, besonders bei den unteren 25 Prozent. Die Schere zwischen Einkommen und Wohnkosten wird damit immer größer. Auf lokaler Ebene in der Stadt Wien wird zum Beispiel mit der Änderung der Wiener Bauordnung etwas dagegen unternommen: Bei einer Umwidmung von landwirtschaftlich genutzten Flächen in Wohnbauland soll eine neue Widmungskategorie zur Anwendung kommen, die Kategorie für geförderten Wohnbau. Dadurch will die Stadt die Grundstückspreise, die ja in den letzten Jahren durch die Decke gegangen sind, in den Griff bekommen. Ein weiterer Ansatz ist, wieder neue Gemeindebauwohnungen zu errichten. Anfang der 2000er wurde entschieden, dass die Gemeinde nicht mehr selbst baut, da gemeinnützige Träger ebenso günstig bauen könnten. Heute, 14 Jahre später, sehen wir, dass es an preiswertem Wohnraum mangelt. 2014 kam die Entscheidung, den Gemeindebausektor wieder zu beleben; nun muss sich herausstellen, ob die geplanten Maßnahmen ausreichen.

War also der Stopp der Gemeindebau- Expansion eine Fehlentscheidung?

Im Nachhinein ist man immer klüger. Die Einstellung des Gemeindebaus ist einer von mehreren Faktoren, warum die Situation am Wiener Wohnungsmarkt heute angespannt ist und nicht ausreichend Angebot für Menschen mit niedrigem Einkommen zur Verfügung steht. Aber auch die erwähnten Veränderungen am privaten Mietwohnungsmarkt und die Tatsache, dass der gemeinnützige Sektor zunehmend schwieriger zugänglich ist, spielen eine Rolle. Dieser war in Wien immer schon eher an der Mittelklasse orientiert, die Zugangshürden sind zuletzt aber deutlich höher geworden. Die Stadt reagiert hier mit neuen Förderprogrammen wie den „Smartwohnungen“, um die Zugänglichkeit zu erhöhen. Zentrale Stellschrauben für die Wohnungsproblematik liegen allerdings auf der Bundesebene. Dabei geht es nicht zuletzt um das österreichische Mietrecht, das Angelegenheit des Bundes ist. Aus dem derzeitigen Regierungsprogramm lässt sich herauslesen, dass die Regierung eine Mietrechtsreform plant, die vor allem die Interessen der EigentümerInnen stärken soll. Für MieterInnen drohen damit weitere deutliche Belastungen.

Wie sehen Sie das berühmte Zitat Sebastian Kurz‘, dass Eigentum die beste Maßnahme gegen Altersarmut sei?

Österreich und Wien sind internationale Vorzeigebeispiele für eine vergleichsweise gute Wohnraumversorgung und leistbares Wohnen. Teil davon ist auch, dass hierzulande die Eigentumsquote relativ niedrig ist. In England, den Niederlanden oder den USA sind die Eigentumsquoten sehr viel höher und die Leistbarkeit von Wohnraum sehr viel schlechter. Mit der Erhöhung der Eigentumsquote in diesen Ländern in den letzten 20 Jahren ist dort außerdem sehr viel Instabilität in das Wohnungssystem gekommen. In den USA zum Beispiel hat sich gezeigt, wie das Erreichen einer hohen Eigentumsquote mit hoher Instabilität der Wohnungspreise und schließlich auch der Gesamtwirtschaft einherging. Betrachtet man das Ganze von der Mikroebene der einzelnen Haushalte her, ist Eigentum auch nicht notwendigerweise die preiswertere Variante. Die Frage ist immer, was die alternativen Mietangebote sind. In England, wo im Vergleich zu Österreich die Alternativen viel schlechter sind, sind viele ins Eigentum geflüchtet. Aber auch bei uns entscheiden sich immer mehr Leute dafür, eine Wohnung zu kaufen, da die Mietbedingungen am privaten Markt, zum Beispiel aufgrund von Befristungen und rasant steigenden Preisen, schlechter werden.

Aber bewegen wir uns mit dem Fokus auf Eigentum der ÖVP und FPÖ nicht sehr in Richtung dieser stark neoliberal geprägten Systeme?

Die Idee vom privaten Eigenheim ist seit jeher stark mit einer neoliberalen Logik verbunden. In den letzten 30 Jahren konnte man diese Entwicklung in England beobachten, wo besonders unter Margaret Thatcher sozialer Wohnungsbau verkauft wurde, um privates Eigentum zu fördern und das Teil eines klar ideologischen Programmes war. Wie stark die Politik in Österreich Wohnungseigentum in den nächsten Jahren tatsächlich fördern wird, wird sich erst zeigen. Klar ist, dass der Immobilienwirtschaft eine soziale Wohnungspolitik mit Mietregulierung und sozialem Wohnungsbau ein Dorn im Auge ist und sich mit einem unregulierten Mietwohnungsmarkt und einer hohen Eigentumsquote sehr viel höhere Renditen realisieren lassen. Die Immobilienwirtschaft hat ja bekanntermaßen die ÖVP mit vielen Parteispenden unterstützt. Im Regierungsprogramm finden sich nun eben viele langjährige Forderungen der Immobilienwirtschaft wieder; es wird sich aber erst zeigen, inwiefern diese auch tatsächlich so umgesetzt werden wie angekündigt.

 

Weitere Informationen:

Der Artikel ist Teil des Dossiers Recht auf Wohnen: http://www.das-buendnis.at/news/dossier-rechtaufwohnen

Justin Kadi schreibt hier regelmäßig über seine Schwerpunktthemen: http://justinkadi.com

Die detaillierten Ergebnisse der Airbnb-Studie sind hier zu finden: http://wherebnb.in/wien

[Fotos: Valentine Auer & TU Wien]